Oplevering van je aanbouw: gebreken, garantie en problemen

Is je aanbouw klaar? Dan volgt de oplevering. Daarna is de aannemer nog een tijd aansprakelijk voor gebreken. Op deze pagina lees je hoe dat werkt. En wat je doet als er iets misgaat.

Hoe gaat de oplevering?

Bij een verbouwing is een officiële oplevering niet altijd gebruikelijk. Toch raadt Vereniging Eigen Huis het aan. Plan een moment met de aannemer. Dan lopen jullie samen alles na.

Bij de oplevering controleer je samen of het werk goed is gedaan. Jullie schrijven alle gebreken op in een rapport. Dat heet het proces-verbaal van oplevering. Jullie tekenen het allebei. Dan moet de aannemer de gebreken herstellen. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Zijn jullie het ergens niet over eens? Zet het dan als discussiepunt in het rapport. De aannemer hoeft het dan nog niet te herstellen. Maar je hebt het wel op papier gemeld.

Hoe bereid je je voor?

Vereniging Eigen Huis raadt aan om vooraf te kijken:

• Zijn de juiste materialen gebruikt, in de juiste kleur?
• Zit alles op de goede plek?
• Zie je schade? Let vooral op glas, sanitair, tegels en deuren.
• Werken de kranen, sloten en scharnieren van deuren en ramen?
• Wat kun je niet goed zien? Bijvoorbeeld door vuil, regen of te weinig licht. Schrijf dat op.

Neem je aantekeningen mee naar de oplevering. En ook het contract, de lijst met meer- en minderwerk en de tekeningen.

Je kunt ook een onafhankelijke bouwkundige laten meekijken. Dat heet een opleveringskeuring.

Mag je de oplevering weigeren?

Is de aanbouw op de afgesproken datum nog lang niet klaar? Dan kun je de oplevering weigeren. Doe dat altijd schriftelijk. Schrijf op welke gebreken er zijn. Jij en de aannemer tekenen dat. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Wordt de oplevering daardoor later? Dan heb je meestal recht op een schadevergoeding. Hoeveel, staat vaak in de algemene voorwaarden.

Krijg je een dossier van de aannemer?

Ja, als je het contract op of na 1 januari 2024 hebt gesloten. Dan moet de aannemer je een dossier geven. Dat heet het consumentendossier of opleverdossier. Hij geeft het als hij meldt dat het werk klaar is. Dat staat in de wet, schrijft IPLO.

In het dossier staat in ieder geval:

• tekeningen en berekeningen van wat er is gebouwd, met de installaties;
• welke materialen en installaties zijn gebruikt;
• waarvoor het gebouw gebruikt mag worden;
• wat je moet weten voor gebruik en onderhoud.

Jij en de aannemer mogen andere afspraken maken. Bijvoorbeeld dat er minder in het dossier komt. Of geen dossier. Let op, schrijft IPLO: dan mis je misschien informatie voor een verplichte gereedmelding.

Is de aannemer aansprakelijk voor gebreken?

Ja. Heb je het contract op of na 1 januari 2024 gesloten? Dan is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Dat staat in de wet, schrijft IPLO. Het maakt niet uit of je het gebrek had kunnen zien.

Er is 1 uitzondering. Is het gebrek niet de schuld van de aannemer? Dan is hij niet aansprakelijk. Dat moet de aannemer dan zelf aantonen. Bijvoorbeeld als jij hem een verkeerde tekening gaf.

Als particulier mag je hier geen afspraken over maken die slechter voor je zijn. Ook niet in de algemene voorwaarden.

Schrijf bij de oplevering goed op welke gebreken je ziet, raadt IPLO aan. Dan is voor jullie allebei duidelijk wat wel en niet is ontdekt.

Hoe lang heb je garantie?

Dat hangt af van je contract en de algemene voorwaarden. Vereniging Eigen Huis schrijft: “Vaak is de aansprakelijkheidstermijn voor verborgen gebreken vijf jaar en voor ernstige gebreken tien of twintig jaar.” Soms krijg je ook garantie op losse onderdelen. Kijk daarvoor in je contract.

Laat je als particulier een nieuwe woning bouwen? Dan mag je de laatste 5% bij de notaris zetten. Dat heet de 5%-regeling. IPLO beschrijft die regel alleen voor een nieuwe woning.

Wat doe je als de aannemer een gebrek niet herstelt?

Vereniging Eigen Huis noemt deze stappen:

1. Kijk eerst in je contract en de algemene voorwaarden. Welke afspraken over garantie en aansprakelijkheid gelden?
2. Vraag om herstel. Meld het gebrek zo snel mogelijk schriftelijk. Doe dat binnen de termijn waarin de aannemer aansprakelijk is. Noem een termijn, bijvoorbeeld 2 weken. Heb je de Verbouwgarantie van BouwGarant? Meld het gebrek dan ook daar. Volg de regels van die garantie.
3. Stel de aannemer in gebreke. Reageert hij niet of wil hij niet herstellen? Stuur dan een aangetekende brief. Vraag herstel binnen bijvoorbeeld 2 weken. Schrijf dat je anders juridische stappen overweegt. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Bel die dan eerst.
4. Start een procedure. Kijk in je contract waar je terechtkunt. Misschien bij de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw. Staat er niets? Dan is de rechter bevoegd. Valt het gebrek onder de Verbouwgarantie? Dan kun je ook een beroep doen op die garantie. Dat kan in plaats van een procedure.

Wat doe je als de aannemer failliet gaat?

Vereniging Eigen Huis geeft dit advies:

1. Betaal de aannemer niets meer.
2. Kijk in je contract. Daar staan misschien regels voor een faillissement.
3. Neem direct contact op met de curator. Die handelt het faillissement af. Je vindt hem in het Centraal Insolventieregister of het Handelsregister.
4. Vraag de curator schriftelijk of hij je contract nakomt.
5. Zegt hij nee? Dan kun je het contract schriftelijk ontbinden. Daarna sluit je een contract met een andere aannemer. Doe dat niet eerder.
6. Meld je schade schriftelijk bij de curator. De kans dat je die terugkrijgt, is wel klein.

Heb je een verbouwgarantie van BouwGarant? Neem dan ook contact op met BouwGarant.

Wat als de aannemer schade maakt of niet meer komt?

Maakt de aannemer schade aan je huis? Meld het hem zo snel mogelijk. Bevestig dat schriftelijk. Meld het ook bij je verzekeraar. Komen jullie er niet uit? Stuur dan een aangetekende brief. Dat schrijft Vereniging Eigen Huis.

Komt de aannemer niet meer opdagen? Vraag eerst waarom. Maak afspraken om weer te beginnen. Helpt dat niet? Stuur dan een aangetekende brief. Wees ook voorzichtig met betalen. Het kan een teken zijn dat hij failliet dreigt te gaan.